loader
bg-category
सत्य का क्षण आ गया है! एक मकान मालिक या बेचने के रूप में इसे बाहर निकालो?

अपने दोस्तों के साथ साझा करें

मैं अपने जीवन का सबसे बड़ा वित्तीय निर्णय लेने जा रहा हूं और मुझे आपके इनपुट की आवश्यकता है।

याद रखें कि मैं पिछले पोस्ट में कैसे कह रहा था कि मैंने सोचा था कि एयरकेंब या उबर आईपीओ के बाद दौड़ से पहले 4Q2015 में एसएफ रियल एस्टेट में दो या तीन साल की मंदी होगी? खैर, मैं गलत था! 2016 बाजार में संतृप्त नए कोंडो निर्माण के प्रवाह के कारण आंशिक रूप से कम एकल अंकों के साथ अपेक्षाकृत मामूली वर्ष था। हालांकि, 2017 औसत एकल परिवार के घर की कीमत 1.5 मिलियन डॉलर तक पहुंचने के साथ बहुत मजबूत हो गया है, जो हर समय उच्च है!

मैं 2003 से इस एसएफ अचल संपत्ति बोनान्ज़ा की सवारी करने के लिए बहुत भाग्यशाली रहा हूं। लेकिन हाल ही में खराब किरायेदार अनुभव के बाद, मैं बिक्री के लिए पहले से कहीं अधिक खुला रहा हूं।

गूगलिंग के बाद मुझे क्या एहसास हुआ कि "क्या मुझे अपनी किराये की संपत्ति बेचनी चाहिए" यह है कि मैं 2013 से ही ऐसा करने के बारे में सोच रहा हूं जब मेरी अपनी एक पोस्ट सामने वाले पृष्ठ पर दिखाई दे रही है: क्या मुझे अपनी रेंटल संपत्ति बेचनी चाहिए और जीवन को सरल बनाना चाहिए? उस समय, मैं एक कोंडो पड़ोसी के साथ एक और परेशान स्थिति के माध्यम से जा रहा था। यह हमेशा एक यात्रा होती है जब आपकी अपनी सामग्री खोज में आती है जिसे आप भूल गए थे।

भाग्य के रूप में, मेरे किरायेदारों के खाली होने के सिर्फ दो सप्ताह बाद, मुझे एक प्रस्ताव मिला जो पास होने के लिए बहुत अच्छा हो सकता है। यह देखते हुए कि भावनाओं के उच्च होने पर बड़े निर्णय लेने के लिए कभी भी अच्छा विचार नहीं है, मैंने सोचा कि मैं कुछ उद्देश्यपूर्ण प्रतिक्रिया प्राप्त करने के लिए स्थिति को बाहर रखूंगा। मुझे पहले कुछ पृष्ठभूमि प्रदान करने दें।

आवास की स्थिति

* 2005 के आरंभ में $ 1.52 एम के लिए एक स्थापित एसएफ पड़ोस में एक परिवार का घर खरीदा। $ 304,000 (20%) नीचे रखो, जो उस समय मेरे पास था।

* $ 810,000, 5/1 एआरएम पर चार साल शेष केवल 2.375% पर। इसके लिए इतनी मेहनत से लड़ने के बाद यह दर शर्मिंदा होगी।

* $ 2.742 एम (+ खरीद मूल्य से 80% अधिक) के लिए एक लिखित प्रस्ताव है। मूल प्रस्ताव $ 2.6M था, लेकिन मैं $ 2.79 एम पर गिना गया। कुछ और बाद के बाद हम $ 2.742 एम प्लस $ 10K क्रेडिट पर सहमत हुए जो मैं बंद कर दूंगा।

* खरीदार ने अभी तक वित्त पोषण आकस्मिकता जारी नहीं की है, लेकिन कहा कि उसका बैंक 1 9 जून या 20 जून को फंड करने के लिए तैयार है। इससे पहले मुझे सौदा रद्द करने के लिए बाहर निकलता है अगर मुझे कुछ बेहतर (खरीदार या किरायेदार) मिल गया तो मैंने किया उसे एक वित्तपोषण आकस्मिक विस्तार नहीं दे रहा है। मैंने अपनी निरीक्षण आकस्मिकता को हटा दिए जाने के बाद अपना प्रस्ताव स्वीकार कर लिया।

* एक महीने में 9,000 डॉलर के लिए घर किराए पर ले रहा था। खोज के एक महीने बाद, मुझे कीमत के लिए आदर्श किरायेदार नहीं मिला है। मैं वास्तव में फिर से 4-5 लोगों को किराए पर नहीं लेना चाहता हूं। इसलिए, एक मौका है कि मुझे एक और सिरदर्द मुक्त किरायेदार खोजने के लिए मेरी पूछताछ कीमत कम करनी पड़ सकती है।

* 100 एक्स नियम कहता है कि मुझे $ 900,000 या उससे कम के लिए $ 9,000 / माह की रेंटल संपत्ति खरीदनी चाहिए या 100x से अधिक मासिक किराया के लिए व्यापार शुरू करने के बाद एक संपत्ति बेचनी चाहिए। 9,000 डॉलर / माह पर, संपत्ति वर्तमान में 303 एक्स मासिक किराया (25.25 एक्स वार्षिक किराया) पर कारोबार करती है। $ 8,500 / माह पर, संपत्ति 321 एक्स मासिक किराया (26.75 एक्स वार्षिक किराया) पर कारोबार करती है।

* मेरे बंधक के साथ, यदि आप मूल भुगतान को शामिल करते हैं तो यह सभी खर्चों के लगभग $ 48,000 प्रति वर्ष या लगभग 67,200 डॉलर नकद प्रवाह करता है। अगर बंधक का भुगतान किया जाता है, तो संपत्ति नकद प्रवाह लगभग $ 7,200 / माह होगी क्योंकि संपत्ति कर $ 21,888 / वर्ष है और हमेशा के लिए बढ़ रहा है। मैंने 10 वर्षों के भीतर बंधक का भुगतान करने की योजना बनाई।

मैं बेचने के लिए अनिच्छुक क्यों हूं

* कमीशन। मुझे परंपरागत 5% - 6% से दर 4.5% तक मिल गई। लेकिन यह अभी भी कमीशन में $ 123,000 है। जितना अधिक मैं बेचने की प्रतीक्षा करता हूं, कम कमीशन दरें बढ़ जाएंगी।

* संपत्ति हस्तांतरण कर = ~ $ 25,000। कुछ भी करने के लिए हमारे bloated शहर के बजट को समृद्ध करने के लिए पैसे की बर्बादी क्या है।

* दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर = $ 250K / $ 500K बहिष्करण के बाद भी कम से कम $ 100,000।

* मेरे बच्चे के रहने के लिए एक संपत्ति। एक बार जब आप अपना आवास खर्च कवर कर लेते हैं, तो आप सबसे महंगे शहरों में आराम से रह सकते हैं। मैं कल्पना नहीं कर सकता कि 23 वर्षों में एसएफ में किस किराए का खर्च आएगा।

* आधार ऊपर आधार। जब मैं मर जाता हूं, तो मेरे बच्चे को बाजार मूल्य पर संपत्ति मिलती है जो मेरी खरीद मूल्य नहीं है। अगर वह तुरंत संपत्ति बेचने का फैसला करता है, तो वह शून्य कर चुकाएगा।

* प्रस्ताव 13 का मतलब है कि मेरे पास एक कृत्रिम रूप से कम संपत्ति कर दर होगी जो बाजार जितना अधिक होगा।

* पूंजी में मूल्य वृद्धि। मेरा मानना ​​है कि सैन फ्रांसिस्को दुनिया के सबसे सस्ता अंतरराष्ट्रीय शहरों में से एक है। उबेर, एयरबेंब, Pinterest, ड्रॉपबॉक्स अगले 3-5 सालों में सार्वजनिक हो जाएंगे, एसएफ बे एरिया पारिस्थितिक तंत्र में अरबों तरलता को उजागर करेंगे। मुझे आश्चर्य है कि Pinterest हाल ही में $ 12 बिलियन वैल्यूएशन पर $ 150 मिलियन जुटाने में सक्षम था। मैंने सोचा कि कंपनी पीछे की ओर जा रही थी।

* अगर मुझे छः लोगों को किराए पर लेने की हिम्मत है तो मुझे 4-5 लोगों और $ 10,500 से $ 9,000 / माह की मांग मिली है।

मैं ठीक क्यों बेच रहा हूँ

* सेवानिवृत्ति में मेरी निष्क्रिय और अर्ध-निष्क्रिय आय धाराओं को दूर करने की मेरी मूल योजना अब आवश्यक नहीं है क्योंकि मुझे एक जीवित ऑनलाइन आय स्ट्रीम बनाने का कोई तरीका मिला है। अगर मेरे पास ऑनलाइन आय स्ट्रीम नहीं है, तो मैं कभी नहीं बेचूंगा। संबंधित: सर्वश्रेष्ठ निष्क्रिय आय स्ट्रीम रैंकिंग

* मैं 2012 में 1.7 एम डॉलर के लिए संपत्ति बेचने को तैयार था, लेकिन कोई खरीदार नहीं मिला। जब मैंने 2014 में अपना वर्तमान घर खरीदा, तो मैं अपने पुराने घर को 2.2 मिलियन डॉलर के लिए बेचने को तैयार था, लेकिन मैंने कुछ अतिरिक्त जोखिम लेने और पकड़ने का फैसला किया। $ 2.742 एम के लिए मेरा प्रस्ताव मिलने से पहले, मैंने खुद से कहा कि मैं $ 2.6M के लिए बेचने पर दृढ़ता से विचार करता हूं।

* मैं बेचने के बाद भी लंबे समय तक एक परिवार का घर और एसएफ में एक कॉन्डो रहूंगा।

* यदि कोई तकनीकी सुधार / मंदी है, तो यह बहुत सी नकद पर बैठेगा।

* मैं अपने ऋण अनुकूलन ढांचे का पालन करूँगा। जब आप कामकाजी दुनिया के साथ काम करते हैं, तो काम पर वापस जाने के जोखिम को कम करने के लिए ऋण को कम करना एक अच्छा विचार है।

* मुझे हाथ में एक पक्षी मिला है, जो कभी जाने पर वापस नहीं आ सकता है।

* $ 250K / $ 500K कर-मुक्त लाभ बहिष्कार अगले वर्ष दूर जाएगा।

* माना जाता है कि मैं $ 250K / $ 500K बहिष्कार पर किसी भी मुनाफे का आदान-प्रदान कर सकता हूं, जिसका अर्थ है कि मैं शून्य कर चुका सकता हूं। मुझे दोबारा जांच करनी होगी, लेकिन अब तक मेरे सभी शोध कहते हैं कि यह सच है। अगर आप अन्यथा सोचते हैं तो कृपया मुझे बताएं।

* मुझे अंततः छत की जगह $ 10K - $ 15K खर्च नहीं करना पड़ेगा, $ 10K कुछ खिड़कियां बदल रहा है, $ 8K घर के पीछे पेंटिंग, एक नई भट्ठी पर $ 8K, और अगर मैं सूची में था तो स्टेजिंग के लिए $ 15K एमएलएस पर मेरा घर

* मुझे पता है कि मैं आय कैसे पुन: निवेश करूंगा। प्रत्येक निवेश को वर्तमान ~ 2.2% शुद्ध किराये उपज (कैप दर) से अधिक कमाया जाना चाहिए।

  1. $ 300,000 रियल्टीशर्स में जाएंगे, जिससे मेरा कुल निवेश $ 560,000 हो जाएगा। अगर मैं अगले 5 वर्षों में 10% आईआरआर कमा सकता हूं, तो मैं बिक्री से खोई गई किराये की आय से 100% अधिक कम पूंजी की आवश्यकता होगी। मेरे पहले के निवेश ने लाभांश का भुगतान करना शुरू कर दिया है, जिसे मैं अपने 2Q2017 निवेश अद्यतन में लिखूंगा।
  2. उच्च आय के लिए विभिन्न राष्ट्रीय आरईआईटी में $ 300,000 का निवेश किया जाएगा।
  3. विभिन्न कर मुक्त कैलिफ़ोर्निया नगरपालिका बांड में $ 500,000 का निवेश किया जाएगा।
  4. मेरे 4.25% छुट्टी संपत्ति बंधक का भुगतान करने के लिए $ 100,000 का उपयोग किया जाएगा। मुझे और अधिक भुगतान करना चाहिए, लेकिन मुझे सिर्फ एक गलती खिलाने से नफरत है।
  5. डाउनसाइड सुरक्षा के साथ विभिन्न इक्विटी संरचित नोटों में $ 100,000 का निवेश किया जाएगा।
  6. व्यक्तिगत इक्विटी नामों में अनुमान लगाने के लिए $ 50,000 का उपयोग किया जाएगा।
  7. $ 300,000 बस बैंक में बैठेगा क्योंकि मैं धैर्यपूर्वक शेयर बाजार या अचल संपत्ति बाजार सुधार की प्रतीक्षा करता हूं जो कभी नहीं आ सकता है।
  8. अगर मैं 1031 एक्सचेंज नहीं करता तो $ 150,000 लंबी अवधि के पूंजीगत लाभ कर के लिए निर्धारित किया जाएगा।

तुम क्या करोगे?

पैरागोन रियल एस्टेट समूह द्वारा ग्राफ। हम एसएफ में पिछले चोटी के पीछे रास्ता हैं। राष्ट्रीय स्तर पर, कीमतें अधिक उचित हैं।

जब मैंने 2005 में 1.52 एम डॉलर के लिए घर खरीदा, तो मुझे लगा कि घर कम समय में आसानी से $ 2M के लायक हो सकता है। नतीजतन, मैंने जो कुछ भी किया था, मैंने निवेश किया और वर्षों के बाद बहुत ही कमजोर रहा।

यदि आप वित्तीय भय का अनुभव करना चाहते हैं, तो $ 460K बंधक के शीर्ष पर 28 वर्ष की आयु में $ 1.2M बंधक प्राप्त करें, जिसे आपने पहले से ही दो साल पहले एक कोंडो के लिए लिया था, जिसमें बचत में कुछ भी नहीं बचा था! यह लौह गेंदें इस प्रकार के जोखिम को लेने के लिए। आह, युवा, बेवकूफ, और फिर साहस से भरा होना।

दुर्भाग्यवश, वित्तीय संकट कई सालों बाद मारा, मेरी मान्यताओं में देरी और मुझे अल्सर के सभी प्रकार दे रहे थे। 2008-2010 के बीच निश्चित रूप से एक बिंदु था जब मैंने सोचा कि मुझे फिर से शुरू करना होगा। यह एक बहुत ही कम समय की अवधि थी, लेकिन मैंने विश्वास रखा, आंशिक रूप से इस साइट और आप में से कई को धन्यवाद।

जब आप 2008 - 2010 में एक बम से बाहर निकलते हैं और फिर खरीदार को खोजने में सक्षम नहीं होने के बाद 2012 में एक बुलेट चकमा देते हैं, तो आप सोचते हैं कि आपकी किस्मत कब खत्म होगी। मैंने अपने मौजूदा एकल परिवार के घर को $ 1 एम बंधक के करीब खरीदकर 2014 में इसी तरह के आकार का जोखिम लिया, जबकि पहले से ही घर पर $ 900K बंधक है, मैं आज बेचने पर विचार कर रहा हूं। जब आपके पास स्थिर पेचेक नहीं होता है, तो यह एक जोखिम भरा कदम है! लेकिन इस फैसले के कारण, मुझे लीवरेज के साथ दोहरी प्रशंसा मिली है।

वे कहते हैं कि यदि आप लाभ में लॉक करते हैं तो आप कभी हार नहीं सकते। साथ ही, मुझे दृढ़ता से लगता है कि सैन फ्रांसिस्को घर की कीमतें अब से 10-20 साल से अधिक हो जाएंगी। तुम क्या करोगे? इसे मकान मालिक के रूप में बाहर निकालें, पहले से ही कम उपज के बावजूद एक संपत्ति प्रबंधक को किराए पर लें, 1031 एक्सचेंज करें, या विभिन्न उच्च उपज, कम रखरखाव संपत्तियों में आय बेचें और पुन: निवेश करें?

मुझे लगता है कि मैं एक समाशोधन मूल्य पर पहुंच गया हूं जहां मैं परिणाम के साथ कुछ हद तक द्विपक्षीय हूं। लेकिन मुझे पता है कि मुझे कुछ याद आ रहा है क्योंकि घर से पूरी तरह से भावनात्मक रूप से अलग होना मुश्किल है, मैंने अपने जीवन के 10 साल बिताए हैं। हेक, इस घर में पैदा हुआ था!

आपके विचारों के लिए धन्यवाद। समय आने पर मैं आपको परिणाम बता दूंगा।

लोड हो रहा है ...

धन निर्माण सिफारिशें

अचल संपत्ति में अधिक शल्य चिकित्सा में निवेश करें: यदि आप लगातार बड़े पैमाने पर संपत्ति करों का भुगतान नहीं करना चाहते हैं, तो संपत्ति खरीदने के लिए डाउनपेमेंट नहीं है, या भौतिक अचल संपत्ति में अपनी तरलता को बांधना नहीं चाहते हैं, रियल्टीशारे पर नज़र डालें, सबसे बड़ी अचल संपत्ति में से एक आज भीड़सोर्सिंग कंपनियां। आप देश भर में उच्च लौटने वाले सौदों में $ 5,000 जितना कम निवेश कर सकते हैं। ऐतिहासिक रिटर्न औसत स्टॉक मार्केट रिटर्न की तुलना में 9% - 15% के बीच है। यह अन्वेषण करने के लिए स्वतंत्र है और उन्हें चारों ओर सबसे अच्छा मंच मिल गया है।

एक कठोर स्क्रीनिंग सुनिश्चित करता है कि केवल सर्वश्रेष्ठ ऑपरेटर इसे रियल्टीशेयर प्लेटफॉर्म पर बनाते हैं।

एक बेहतर बंधक दर के लिए चारों ओर खरीदारी करें: लैंडिंग ट्री के माध्यम से ऑनलाइन नवीनतम बंधक दरों की जांच करें। उन्हें उधारदाताओं के सबसे बड़े नेटवर्कों में से एक मिला है जो आपके व्यवसाय के लिए प्रतिस्पर्धा करते हैं। आपका लक्ष्य जितना संभव हो उतने लिखित ऑफ़र प्राप्त करना चाहिए और उसके बाद ऑफ़र या अपने मौजूदा बैंक से सबसे कम ब्याज दर प्राप्त करने के लिए लीवरेज के रूप में ऑफ़र का उपयोग करना चाहिए। जब बैंक प्रतिस्पर्धा करते हैं, तो आप जीतते हैं। ब्याज दरें वापस आ गई हैं।

अपने दोस्तों के साथ साझा करें

आपकी टिप्पणियाँ: