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पुनर्वित्त की सोच? पहले इसे बेहतर पढ़ें

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ऐतिहासिक स्तर पर बंधक दरों के साथ, हम अपने गृह ऋण को पुनर्वित्त में देख रहे हैं। हमारे पास 30 साल के निश्चित दर बंधक पर 5.625% पर 24 साल शेष हैं। मैंने वेल्स फार्गो को बुलाया और जिसे एक सुपर अनुरूप ऋण कहा जाता है, हम 30 वर्षों तक 5% तक पुनर्वित्त कर सकते हैं। तो क्या मुझे पुनर्वित्त करना चाहिए या नहीं?

उस प्रश्न का उत्तर आम तौर पर गणना करता है कि यदि आप अपने बंधक को पुनर्वित्त करते हैं तो आप प्रत्येक महीने कितना बचत करेंगे। हाथ में मासिक बचत के साथ, आप उस नंबर को पुनर्वित्त की लागत में विभाजित कर सकते हैं यह निर्धारित करने के लिए कि लागत को फिर से भरने के लिए आपको कितने महीने लगेंगे। यदि आप कम से कम अपने घर में रहने की योजना बना रहे हैं, तो पुनर्वित्त लागत के लायक है।

इस विश्लेषण के साथ दो बड़ी समस्याएं हैं, जिन्हें हम एक मिनट में कवर करेंगे। लेकिन सबसे पहले, चलिए एक उदाहरण देखें। हम मान लेंगे कि हमने 6 साल पहले $ 250,000 की मूल राशि में 30 साल की निश्चित दर गृह ऋण निकाला था। हम यह भी मान लेंगे कि हम कुल समापन लागत (बीमा और कर जैसे प्रीपेड आइटम को छोड़कर) $ 4,000 के साथ 30 वर्षों के लिए 5% तक पुनर्वित्त कर सकते हैं। मेरे पसंदीदा बंधक कैलक्यूलेटर का उपयोग करके, हम मूल बंधक, वर्तमान शेष राशि और ऋण भुगतान के तहत ऋण भुगतान के बारे में निम्नलिखित निर्धारित कर सकते हैं यदि हम पुनर्वित्त (संख्या अनुमानित हैं):

मूल प्रिंसिपल और ब्याज मासिक भुगतान: $ 1,500 6 साल बाद प्रिंसिपल बैलेंस: $ 228,500 नया प्रिंसिपल और इंटरनेट मासिक भुगतान: $ 1,250 (मानता है कि हम बंधक और शेष लागत पर शेष शेष राशि पुनर्वित्त करते हैं)। मासिक बचत: $ 250 लागत चुकाने का समय: 16 महीने ($ 4,000 / $ 250)

पहली नज़र में, यदि आप कम से कम 16 महीने घर में रहने की योजना बना रहे हैं, तो पुनर्वित्त सही विकल्प की तरह प्रतीत होता है। हालांकि, इस विश्लेषण के साथ दो समस्याएं हैं: कर और समय।

पुनर्वित्त के कर परिणाम

चूंकि राज्य और संघीय आय कर से बंधक ब्याज कटौती योग्य है, इसलिए हमें अपनी कर देयता पर पुनर्वित्त के प्रभाव में कारक होना चाहिए। बेशक, यदि आप अपने करों को कम नहीं करते हैं, और इसलिए बंधक ब्याज कटौती का लाभ नहीं उठाते हैं, तो आपको इस समायोजन के बारे में चिंता करने की आवश्यकता नहीं है। लेकिन जो लोग itemize करते हैं, उनके लिए आपको अपनी कर बचत को बढ़ती कर देयता के लिए समायोजित करना चाहिए जो कम ब्याज का भुगतान करने के परिणामस्वरूप होगा।

228,500 डॉलर की मौजूदा शेष राशि को देखते हुए, हम जानते हैं कि हमारे वर्तमान बंधक के सात साल में हम ब्याज में करीब 13,500 डॉलर का भुगतान करेंगे। पुनर्वित्त के तहत, ऋण के पहले वर्ष में ब्याज भुगतान $ 11,500 ($ 232,500 x 5%) हो जाएगा। इस प्रकार, रेफरी के परिणामस्वरूप नए बंधक के पहले वर्ष के दौरान हमारे ब्याज में $ 2,000 कम भुगतान होगा। 25% की संयुक्त राज्य और संघीय मामूली कर दर मानते हुए (आपका टैक्स ब्रैकेट निश्चित रूप से भिन्न हो सकता है), हम अनुमान लगा सकते हैं कि पुनर्वित्त के परिणामस्वरूप हमारी कर देयता वर्ष 500 डॉलर तक बढ़ जाएगी।

इस प्रकार, हमारी मासिक बचत शुरू में 250 डॉलर प्रति महीने के रूप में गणना की जाती है जो लगभग 210 डॉलर प्रति माह हो जाती है। और इसके परिणामस्वरूप 16 महीनों से चलने वाली हमारी बंद लागतों को फिर से भरने के परिणामस्वरूप मूल रूप से 1 9 महीने की गणना की गई। हो सकता है कि एक सौदा-ब्रेकर न हो, हालांकि यह बड़े बंधक या उच्च कर ब्रैकेट के साथ हो सकता है। किसी भी तरह से, यह तय करते समय करों पर विचार करना महत्वपूर्ण है कि बंधक पुनर्वित्त करना है या नहीं।

ऋण की अवधि समाप्त करने का प्रभाव

पुनर्वित्त के कर परिणामों को देखते हुए, अब हमें 30 वर्षों से अधिक समय तक हमारे वर्तमान बंधक शेष को बढ़ाने की असर को देखने की जरूरत है। याद रखें कि मौजूदा बंधक के तहत, हमारे पास केवल ऋण पर 24 साल शेष हैं। नतीजतन, हमारे कुछ कम मासिक भुगतान ब्याज बचत से नहीं, बल्कि लंबी अवधि के कारण निचले मूल भुगतान से हैं।

हालांकि यह उपरोक्त पुनर्वित्त परिदृश्य के तहत एक सदमे के रूप में आ सकता है, लेकिन आप वास्तव में अपने मूल ऋण से चिपके रहने की तुलना में रिफाइ के तहत कुल ब्याज में अधिक भुगतान करेंगे। यह काउंटर-अंतर्ज्ञानी प्रतीत हो सकता है कि ब्याज दर 1% कम हो रही है, लेकिन 30 वर्षों से अधिक ऋण का विस्तार करने से अधिक ब्याज भुगतान होता है। आइए त्वरित तुलना करें:

मूल बंधक(24 साल शेष)5% तक पुनर्वित्त और 30 साल तक अवधि बढ़ाएं5% तक पुनर्वित्त, लेकिन 24 साल तक शब्द रखें
वर्तमान शेष (पुनर्वित्त की समाप्ति लागत को छोड़कर)$228,500$228,500$228,500
ब्याज दर6%5%5%
ऋण के जीवन पर भुगतान कुल ब्याज$203,000$213,000$164,000

ध्यान दें कि यद्यपि हम ब्याज दर को 5% तक कम करते हैं, फिर भी जब हमारे ऋण 30 साल से अधिक हो जाते हैं तो हमारे कुल ब्याज भुगतान बढ़ जाते हैं। अब इसका मतलब यह नहीं है कि 30 वर्षों के लिए 5% तक पुनर्वित्त करना एक बुरा निर्णय है। लेकिन इसका मतलब यह है कि आपको अपने विकल्पों पर विचार करना चाहिए, जिसमें निम्नलिखित शामिल हैं:

  • निचले भुगतान से लाभ उठाने के लिए 30 साल का पुनर्वित्त, लेकिन यह मान लें कि आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली कुल ब्याज अधिक से अधिक पुनर्वित्त नहीं होगी।
  • 30 साल के लिए पुनर्वित्त, लेकिन मासिक बंधक पर अतिरिक्त भुगतान करें ताकि आप 24 वर्षों में ऋण का भुगतान कर सकें। आपके पास अभी भी आपके वर्तमान गृह ऋण से मासिक भुगतान होगा, और आप अतिरिक्त ब्याज का भुगतान नहीं करेंगे।

यहां आपकी कुंजी आपके बंधक को पुनर्वित्त के बारे में एक सूचित निर्णय लेना है। पहचानें कि ब्याज दर से परे कारक इस बात को प्रभावित करेंगे कि आपका मासिक भुगतान कैसे बदल जाएगा (कर और अवधि)। इसके अलावा, उपर्युक्त विश्लेषण मानता है कि आप एक निश्चित ऋण से दूसरे में पुनर्वित्त कर रहे हैं। आप परिवर्तनीय दर ऋण से बाहर निकलने के लिए पुनर्वित्त करना चाहते हैं, जो प्रायः एक बुद्धिमान निर्णय होता है।किसी भी तरह से, वर्तमान बंधक दरों को आपको अपने बंधक को पुनर्वित्त करने से आपको पैसे बचाने में मदद नहीं कर सकता है।

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