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किराये की संपत्ति बेचने का सबसे अच्छा समय कब है? अधिकतम लाभ के लिए विचार करने के लिए तीन लक्ष्य

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"क्या मुझे अपनी किराये की संपत्ति और जीवन को सरल बनाना चाहिए?" मेरे किरायेदारों और उनके नीचे पड़ोसी पड़ोसी के बीच अनावश्यक संघर्ष के कारण निराशा में लिखा गया था। मेरे पास घटना के बारे में और अधिक उद्देश्य से सोचने के लिए कुछ समय है और साथ ही कुछ पुराने मकान मालिकों से बात करने के लिए एक और तर्कसंगत निर्णय लेने के लिए बात करें जो मैं इस पोस्ट में साझा करूंगा।

जब मेरे पास कोई ऑनलाइन आय नहीं थी, तो रियल एस्टेट आय अब तक मेरी पसंदीदा आय धारा थी। अब जब मेरी ऑनलाइन आय बढ़ी है, तो मैं पैसे कमाने के लिए जितना संभव हो उतना अनगिनत होने के विचार से भ्रमित हो रहा हूं। शुरुआती सेवानिवृत्त हमारे समय के साथ पूरी तरह से खराब हो जाते हैं क्योंकि हमने कभी किसी का जवाब नहीं दिया है। तो जब हमें कुछ ऐसा करना पड़ता है जो अप्रिय है, जैसे कि शांति कीपर खेलना, हम बहुत कम हो जाते हैं। (पढ़ें: "प्रारंभिक सेवानिवृत्ति की तरह क्या लगता है? सकारात्मक और नकारात्मक")

जैसा कि आप पिछले लेखों से जानते हैं, मैं बड़े वित्तीय परिणामों वाले किसी भी चीज़ पर शोध करने में काफी समय बिताता हूं। मैं विभिन्न परिदृश्यों की गणना करता हूं, मित्रों और परिवार से बात करता हूं, और जितने उद्योग के दिग्गजों को ढूंढ सकता हूं उससे बात करता हूं। कई 55+ वर्ष पुराने किराए पर संपत्ति मालिकों से परामर्श करने के बाद जिन्होंने 25 से अधिक वर्षों तक अपनी संपत्तियों का स्वामित्व किया है और नोट्स की तुलना में, मैं किराए पर संपत्ति बेचने का सबसे अच्छा समय निर्धारित करने के लिए तीन ठोस लक्ष्य लेकर आया हूं।

गणित भावना नहीं है जो सर्वोत्तम वित्तीय विकल्प बनाने में मदद करने जा रहा है!

किराये की संपत्ति बेचने के लिए सबसे अच्छा समय

आधार मामला धारणा यह है कि हमें हमेशा के लिए अपनी संपत्ति का मालिक होना चाहिए। जनसंख्या वृद्धि और मुद्रास्फीति के कारण किराया बढ़ता जा रहा है, जबकि भूमि सीमित है। हर बार जब मैं जीवन को सरल बनाने के लिए संपत्ति का एक टुकड़ा बेचने के बारे में सोचता हूं, तो मुझे लगता है कि मैं इतनी सस्ती बिक्री के लिए अब 10, 15, 20, 25 साल खुद को लात मार रहा हूं। बस सोचें कि किराए पर या संपत्ति की कीमतें सिर्फ 10 साल पहले थीं और मुझे यकीन है कि आप सहमत होंगे।

रियल एस्टेट लगभग हमेशा खरीदारी के समय महंगी लगती है क्योंकि रियल एस्टेट लगभग हमेशा सबसे बड़ी संपत्ति है जिसे आप अपने जीवनकाल में खरीदेंगे। जब तक आप वास्तव में अपने साधनों को खरीदने से अनुशासित नहीं होते हैं, तो आप आम तौर पर जो खरीद सकते हैं उसे खरीद सकते हैं या अधिकतम के लिए खिंचाव कर सकते हैं।

जैसे-जैसे हम बूढ़े हो जाते हैं और आशान्वित रूप से धनवान होते हैं, समय धन से अधिक प्रीमियम बन जाता है। किराये की संपत्ति सबसे सक्रिय है मेरी निष्क्रिय आय धाराएं, लेकिन आदर्श परिदृश्य बहुत सारा पैसा कमाने और गंभीरता से कुछ भी नहीं करना है। पूरी तरह निष्क्रिय निष्क्रियता की समस्या यह है कि सीडी रिटर्न बहुत कम है जबकि किसी भी वर्ष में स्टॉक और बॉन्ड हिंसक हो सकते हैं।

यदि हम कम से कम एक महीने के किराए के लिए एक संपत्ति प्रबंधक को किराए पर भुगतान करके संपत्ति पर नहीं रोक सकते हैं, तो हमें निम्नलिखित तीन लक्ष्यों को पूरा करने तक एक या सभी को पूरा करने तक विचार करना चाहिए।

1) जब आपका मूल्यह्रास लाभ समाप्त हो जाता है। मूल्यह्रास एक गैर-नकद व्यय है जो प्रत्येक किराये की संपत्ति मालिक ले सकता है। आप आमतौर पर या तो अपने मूल्यह्रास या सीधी रेखा मूल्यह्रास को तेज कर सकते हैं। मूल्यह्रास का सबसे आम रूप सीधी रेखा मूल्यह्रास विधि है जो आईआरएस 27.5 साल की स्थापना की जाती है।

सूत्र:

1. खरीद मूल्य - भूमि मूल्य = भवन मूल्य।
2. बिल्डिंग वैल्यू / 27.5 = वार्षिक स्वीकार्य मूल्यह्रास कटौती।

उदाहरण:

1. $ 500,000 खरीद मूल्य - $ 200,000 भूमि मूल्य = $ 300,000 भवन मूल्य

2. $ 300,000 भवन मूल्य / 27.5 = $ 10,90 9 वार्षिक स्वीकार्य मूल्यह्रास कटौती।

3. वर्तमान वार्षिक किराये आय $ 20,000 (4% सकल किराये उपज) है।

4. कर योग्य किराये आय अगर हम संपत्ति कर, रखरखाव, और सादगी उद्देश्यों के लिए एचओए लागत जैसी कोई अन्य लागत शामिल नहीं करते हैं = $ 20,000 - 10,90 9 = $ 9,0 9 1।

5. यदि आप 25% संघीय कर ब्रैकेट = $ 10,90 9 एक्स 0.25 = $ 2,727 में हैं तो कुल कर बचत।

करों पर बचत के बारे में सब कुछ छूट है। आप इसके बजाय त्वरित मूल्यह्रास का चयन करने में सक्षम हो सकते हैं, जो मूल रूप से एक बड़ी कटौती प्राप्त करने के लिए मूल्यह्रास लागत को आगे बढ़ाता है। अपने एकाउंटेंट और राज्य कानूनों के साथ जांच करने के लिए सबसे अच्छा। यहां मूल्यह्रास पर आईआरएस पृष्ठ है जो बहुत अच्छी नौकरी समझाता नहीं है क्योंकि यह बहुत लंबा और भ्रमित है!

मूल्यह्रास मानदंड मूल रूप से बताता है कि आपको अपनी संपत्ति को उस वर्ष की मात्रा के लिए पकड़ना चाहिए, जिसकी आपको कमी है। जबकि मैं 36% संघीय कर ब्रैकेट (39.6% वर्तमान समकक्ष) में था, मैंने मूल्यह्रास और मेरे सभी किराये के खर्चों को अधिकतम किया ताकि मैं अपनी मुख्य किराये की संपत्ति पर शुद्ध हानि कर रहा था। अब जब मैंने एक कंपनी शुरू की है और कम आय अर्जित की है, तो मैं अपने निचले टैक्स ब्रैकेट को दिए गए किराए पर आय अर्जित करने के लिए और अधिक इच्छुक हूं।

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि बिक्री के समय अवमूल्यन राशि वापस समायोजित की जाती है (उर्फ मूल्यह्रास पुनः प्राप्त)। उदाहरण के लिए, यदि आपने सालाना 10,90 9 डॉलर पर 20 साल का मूल्यह्रास लिया है, तो आप $ 500,000 खरीद मूल्य के $ 218,180 (10 एक्स $ 10,90 9) = $ 281,820 तक अपना लागत आधार कम कर देंगे। कम लागत के आधार पर, आप बिक्री मूल्य बनाम समायोजित लागत के आधार पर उच्च अंतर के कारण अधिक करों का भुगतान करेंगे। अंत में मूल्यह्रास मुक्त पैसे नहीं है। यही कारण है कि आपको अपनी संपत्ति और कर योजना में सक्रिय होना चाहिए।

एक अंतिम बिंदु। एक बार जब आप $ 150k एजीआई (संयुक्त रूप से विवाहित विवाह) से अधिक हो जाते हैं तो आप किराए पर होने वाले नुकसान को खो देते हैं क्योंकि किराए पर एक निष्क्रिय गतिविधि माना जाता है। जब तक आप संपत्ति का निपटान नहीं करते हैं, या जब आपकी आय उस दहलीज से नीचे होती है तब तक आप नेट ऑपरेटिंग लॉस जमा करते हैं।लेकिन आपको वार्षिक आधार पर कोई कर लाभ नहीं मिलेगा। इसलिए, जब यह बेचने का समय है, तो सुनिश्चित करें कि आप $ 150,000 से कम कमाएं!

3) जब आप 59.5 वर्ष की उम्र में अपने 401 (के) या आईआरए टैप कर सकते हैं।उम्मीद है कि हर कोई अपने 401 (के) या आईआरए में 5 9 .5 आयु तक धन का एक स्वस्थ हिस्सा जमा कर लेगा। कृपया देखें "मेरे प्रगति दिशानिर्देशों के लिए मेरे 401 (के) में उम्र के अनुसार मुझे कितना होना चाहिए" और "मुझे आयु से अपने आईआरए में कितना बचाया जाना चाहिए"। विचार यह है कि जब तक आप अपने 401 (के) या आईआरए पेनल्टी से वापस नहीं ले सकते हैं, तब तक किराये की संपत्ति के आय और कराधान लाभ प्राप्त करें।

अभी तक, आपके 401 (के) या आईआरए पर 10% प्रारंभिक निकासी शुल्क है। विचार है कि समय के साथ अपने पैसे को परिसर दें और लोगों को आपातकाल को खिलाने के प्रलोभन में न आने दें। किराये की संपत्ति खरीदने का एक सही समय 32 वर्ष की आयु के आसपास है, जो सीधे लाइन मूल्यह्रास के 27.5 वर्षों के कारण है। जब तक आप 5 9 .5 तक हों, तो आप शायद अपने किराये की संपत्ति को एक सुंदर लाभ के लिए बेच सकते हैं, अपने 401 (के) और आईआरए से जुर्माना मुक्त निकासी शुरू कर सकते हैं और एक निस्संदेह जीवन जी सकते हैं!

3) जब आप सामाजिक सुरक्षा और चिकित्सा एकत्र करना शुरू कर सकते हैं। यदि आप सामाजिक सुरक्षा के लिए पर्याप्त समय तक रोक सकते हैं तो आपकी किराये की संपत्ति की बिक्री में देरी होने के लिए आपका स्वागत है। जल्द से जल्द आप सोशल सिक्योरिटी को स्वीकार करना शुरू कर सकते हैं उम्र 62 है। मैं अधिक रूढ़िवादी होगा और उम्मीद करता हूं कि आपकी उम्र सेवानिवृत्त होने तक सबसे पुरानी उम्र 65 हो जाएगी।

अगले 4 से पांच वर्षों के लिए अपने 401 (के) और आईआरए से वितरण प्राप्त करते समय किराए पर संपत्ति आय प्राप्त करना 5 9 .5 आयु के बाद बुरा विचार नहीं है। 65 तक, मुझे यकीन है कि हम में से अधिकांश वास्तव में जीवन को सरल बनाना चाहते हैं और पैसे कमाने के लिए जितना संभव हो उतना कम करना चाहते हैं। अगर मैं 36 साल की उम्र में किराये की संपत्ति स्वामित्व के 10 वर्षों के बाद जीवन को सरल बनाने की सोच रहा हूं, तो मुझे पता है कि मैं अब से 30 साल के लिए एक सरल जीवन के लिए उत्सुक रहूंगा!

यथासंभव लंबे समय तक अपनी वास्तविक संपत्ति

किराये की संपत्ति किसी के निष्क्रिय आय धारा पोर्टफोलियो का मुख्य हिस्सा होना चाहिए। मैं किराये की संपत्ति, स्टॉक, और बॉन्ड / सीडी / जोखिम मुक्त परिसंपत्तियों के बराबर वितरण करने में एक बड़ा आस्तिक हूं, जो किसी के शुद्ध मूल्य को बना रहा है। "आयु और कार्य अनुभव द्वारा नेट वर्थ आवंटन अनुशंसा" पढ़ें। आपको अनिवार्य रूप से दो हिस्सों का अपराध मिला है जो आपके शुद्ध मूल्य का 60-70% और एक भाग रक्षा (सीडी) बनाता है जो अवसरों को खरीदने के दौरान अपराध कर सकता है।

प्रत्येक किराये की संपत्ति के मालिक के जीवन में एक बिंदु आएगा जहां वे किरायेदार से अब तक एक निर्दोष ई-मेल पूछताछ से निपटना नहीं चाहते हैं। हालांकि मैं केवल 30 के दशक के मध्य में हूं, मैं 65 वर्षीय रिट्रीरी के एक सामान्य खाली घोंसले की तरह अधिक रह रहा हूं। अन्य गणितीय रूप से सही समय बेचने का समय तब होता है जब संपत्ति की कैप दर जोखिम मुक्त दर से कम है। लेकिन ये आंकड़े लगातार चल रहे हैं और यह आसान समय नहीं है।

मैं हवाई अड्डे पर स्थानांतरित होने से पहले भी एक किराये की संपत्ति बेचने पर विचार कर रहा हूं। हालांकि, अब सटीक स्वामित्व लक्ष्य हैं (मूल्यह्रास वर्ष की संख्या, उम्र 5 9 .5 और उम्र 62), मैं कम से कम 17.5 साल तक अपने सर्वश्रेष्ठ प्रदर्शन करने जा रहा हूं जब तक कि मेरा मूल्यह्रास समाप्त न हो जाए। निष्क्रिय आय बनाना वास्तव में एक खेल की तरह है और मुझे इस नई चुनौती से प्यार है!

धन निर्माण सिफारिशें

* बंधक के लिए खरीदारी करें: लैंडिंग ट्री मॉर्टगेज आज सबसे कम पुनर्वित्त दरों में से कुछ प्रदान करता है क्योंकि उनके पास उधारदाताओं का एक बड़ा नेटवर्क है। यदि आप एक नया घर खरीदना चाहते हैं, तो एचईएलओसी प्राप्त करें, या अपने मौजूदा बंधक को पुनर्वित्त करें, कुछ मिनटों में एकाधिक प्रस्ताव तुलना प्राप्त करने के लिए लैंडिंग ट्री का उपयोग करने पर विचार करें। बाजार में जबरदस्त अस्थिरता और अनिश्चितता के चलते ब्याज दरें ऑल-टाइम कम हो गई हैं। जब बैंक प्रतिस्पर्धा करते हैं, तो आप जीतते हैं।

* अचल संपत्ति में अधिक शल्य चिकित्सा में निवेश करें: यदि आप लगातार बड़े पैमाने पर संपत्ति करों का भुगतान नहीं करना चाहते हैं, तो संपत्ति खरीदने के लिए डाउनपेमेंट नहीं है, या भौतिक अचल संपत्ति में अपनी तरलता को बांधना नहीं चाहते हैं, रियल्टीशारे पर नज़र डालें, सबसे बड़ी अचल संपत्ति में से एक आज भीड़सोर्सिंग कंपनियां। आप देश भर के सौदों में $ 5,000 जितना कम निवेश कर सकते हैं। ऐतिहासिक रिटर्न 9% - 15% रेंज में रहा है, जो ऐतिहासिक शेयर बाजार रिटर्न के अनुकूल है। यह अन्वेषण करने के लिए स्वतंत्र है और उन्हें चारों ओर सबसे अच्छा मंच मिल गया है।

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2017 और उससे आगे के लिए अपडेट किया गया।

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